未取得预售许可证商品房认购协议无效-【新闻】

石家庄张女士问： 　 我是石家庄市人，去年12月初，为了给儿子准备婚房，我看中了某房产公司楼盘，于是，我与房产公司签订了《商品房认购协议书》，并交付了1万元定金。之后，我让儿子带着他女朋友去看房子，他们看后觉得房子的户型不是他们喜欢的，不想购买了。我跟家人商量后，决定不买该房产公司的房子了，但是房产公司却以签了认购协议为由，不给退还定金。我想问一下，这种情况房产公司是否应返还我的定金？ 　记者调查： 　为进一步了解情况，记者再次联系了张女士，张女士表示，我们确实签了认购协议，认购协议约定3日内一次性付清房款，若逾期不给付房款，房产公司将不退还1万元定金。但是，我听朋友说这家房产公司还没有取得预售许可证，就去房产公司查证，房产公司说预售许可证正在办理中，过几天就能办下来。因此，我觉得房产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，就与我签订认购协议明显是违法的，房产公司是否应退还1万元定金？ 　法律规定： 　根据我国《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。违反该条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。 　而依据我国《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 　 律师答疑： 　北京市盈科（石家庄）律师事务所刘进泽律师表示，根据《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规，房地产开发企业预售商品房，需办理预售登记，并取得商品房预售许可证明。但是房产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与张女士签订了认购协议。然而，违反法律和行政法规的强制性规定的合同是无效的，因此张女士与房产公司所订立的认购协议在法律上是无效的。因此，房产公司应当返还张女士1万元定金。 　本报记者 刁军杰

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