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一季度楼市或迎密集宽松政策成交料稳中有升

发布时间:2020-07-17 18:09:48 阅读: 来源:烟盒厂家

从央行六次降息到二三线城市取消限购,从“330新政”再到连续下调房贷首付比例,房地产宽松政策进一步加码。目前,房贷利率已经降至10年来最低水平,首套房最低首付比例降至20%。在一系列持续利好推动下,楼市有望出现积极变化。

国家统计局数据显示,2015年12月70个大中城市房价16个月以来首次出现同比正增长,2015年全国商品房销售面积为128495万平方米,比上年增长6.5%。另据公布的报告显示,2016年1月百城价格指数环比、同比连续第6个月双涨,其中环比涨幅有所收窄,同比涨幅则继续扩大,分别为上涨0.42%和4.37%。从涨跌城市个数看,60个城市环比上涨。

地产观察人士杨红旭表示,尽管2016年1月国家统计局对70个大中城市的统计数据尚未公布,但根据某地产研究机构监测的30个典型城市的数据(包括四个一线城市和其他二、三线样本城市)来看,1月30个城市新建商品住宅的成交环比2015年12月减少24.2%,但2016年1月同比2015年1月,30城商品住宅成交面积同比增长19.4%,说明当前楼市形势明显强于一年之前。相比另一个楼市繁荣期的2013年1月,这一数据也高出11.5%。本轮房地产市场上行,最早始于2014年10月,市场信号是当月住宅成交量环比9月大增,而政策信号是“930”新政,市场信号证实了政策信号的有效性。之后,30城商品住宅成交量持续保持高位。其中,2015年12月成交量创历史最高月度成交纪录。2016年1月,成交量虽环比下滑,但仍保持在2014年10月之后形成的高位平台上。基于此,房地产市场整体状况应无忧。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,通过下调首套房首付比例,可以降低购房者入市门槛,适度激活以自住需求为主的楼市成交量,缓解大部分三四线城市、半数以上二线城市高库存的市场压力,同时使房价保持相对稳定。

中原地产首席分析师张大伟认为,房地产政策再松绑有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏,但从根本上并未解决需求端问题。对于购房者来说,贷款利率并未降低,降低首付比例也使得贷款压力有所增加。这部分实际刺激入市的购房者数量预计有限。对于多数购房者来说,新政策影响有限,但从心理层面看,会刺激一波需求入市。

多地积极去库存

数据显示,2015年末商品房待售面积达71853万平方米,创下历史新高。在房地产去库存这场“歼灭战”中,地方政府正在积极出台相关措施。从相继召开的地方两会来看,房地产去库存问题已成为热议话题之一,继续降低购房成本、加快棚户区改造、货币化补贴以及户籍制度改革成为去库存的发力重点。

江西省提出,对首次购买城镇住房、符合条件的农民给予财政补贴,探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。河南省提出,支持缴存职工用公积金贷款改善住房条件,将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围,鼓励农民进城购房。同时,河南还有序推进农业转移人口市民化。

内蒙古提出,在扎实有序消化房地产库存方面,内蒙古将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策,鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款。此外,还将探索共有产权等措施,逐步消化大平米住宅库存,取消限制性政策,释放刚性和改善性住房需求。河北省表示,要化解房地产库存,推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革,稳定房地产市场,到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达48%和67%左右。吉林省提出,鼓励和支持房地产开发企业适当降低商品住房价格,帮助解决融资难问题,同时根据“去库存”的进度调节土地供应。

湖南省提出,货币化安置是去库存的有效手段,原则上2016年棚改货币化安置比例不得低于50%,对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。青海省提出,进一步放宽西宁市落户限制,建立农牧民进城购房和租房财政补贴政策。

从一线城市来看,地方两会相关议题则更多围绕着支持合理住房需求、促进市场健康发展展开。北京表示,今年将开始研究职住平衡前提下的换房零税费政策,鼓励市民将住房换到离办公地点更近的地方。上海表示,限购政策今年仍将继续实施,但会增加中小户型的供应量,让房屋总价在青年人经过努力后可以承受。在广东省两会期间,广东省住房和城乡建设厅厅长王芃称,广东将取消限购限贷等调控政策,但并非强制性的,尤其对于广州、深圳这样的大城市,具体政策仍由各地政府根据市场作出判断。

张大伟表示,预计后续各省针对房地产库存问题会出台不同力度的对策。整体看,一季度有望集中发布一批宽松的政策措施,但实施力度将有所不同。

上半年楼市向好

对于今年楼市走势,春节将至,楼市进入传统淡季,房企推盘动力不足,市场表现将较平稳。预计春节假期过后,房企将加大供应,市场需求也将逐步释放。价格方面,百城价格整体将保持稳中有涨,部分热点城市仍可能出现较大涨幅。

杨红旭认为,2016年全国房地产行业在政策面仍保持宽松基本已成定局。在中央化解房地产库存的方针指导下,房贷新政只是配套政策之一,未来一段时间,其他部委和地方政府或陆续出台配套政策。在这样的政策背景下,二、三线城市的市场很可能出现弱复苏。而一线城市和部分二线城市,受宽松的货币政策驱动和市场本身的“正反馈效应”影响,楼市总体仍保持较强态势。

张大伟认为,预计2016年上半年市场依然延续上行趋势,但二线城市的政策效果可能较明显。当前,从统计局数据看,房价已经全面上涨,二线城市将是新政策主要影响区域,后续各省都将针对房地产库存问题出台不同力度的政策。而三四线城市由于库存绝对值过高,今年市场分化的趋势仍将延续。整体来看,房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策宽松。

中银国际认为,今年房地产市场去库存、促销售、托投资的主基调清晰,未来可能的地产政策包括放松落户、交易税收减免、财政补贴扩大以及公积金支持力度加大,部分房地产金融工具在今年也有望取得突破。

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